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银行资讯:商业银行在个人住房贷款中的风险及风险防范

时间:2016-09-02           [收藏本文] [返回首页]

银行资讯:商业银行在个人住房贷款中的风险及风险防范

2015年个人住房贷款供需情况分析


1.需求面:个人住房贷款增长持续加快


中国人民银行日前发布的数据显示,2015年末我国个人购房贷款余额比04年末增长23.2%,增速比上年末高5.7个百分点,比各项贷款增速高8.9个百分点。

央行统计显示,2015年末我国个人购房贷款余额为14.18万亿元,全年增加2.66万亿元,同比增9368亿元。其中,仅上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元,同比多增942.1亿元,其中下半年新增1077.3亿元,同比多增857.3亿元。一月份上海地区新增个人住房贷款346.3亿元,打破04年9月218.9亿元的增量纪录,创下近三年新高。

截至2015年12月末,北京地区个人住房贷款超5800亿元,新增1371.4亿元,同比多增906.3亿元,同比增长30.3%,增速较2014年提高19个百分点。其中,7月份单月新增量创下五年来的新高。


2.供给面:首套房按揭利率折扣不断


目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠,也有极个别出现8.3折以上。像北京分行则已有8.3折优惠。另外,工行北京分行对于首套房也是执行首付三成,首套利率可低至8.5折。

民生银行则针对不同的合作楼盘和二手房中介,以及客户资质,有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。

城商行和农商行中,宁波银行在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折,二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折,二套房利率可低至基准。

这些折扣也助推了个人住房贷款的投放,随着个人房贷的持续加快,其蕴藏的风险也在慢慢累积。


风险分析


在个人住房贷款这个法律关系中,涉及三方当事人:开发商、银行、购房人,形成了三个法律关系。

  1. 商业银行自身风险

商业银行自身的风险主要是来自于银行内部的操作信贷业务的过程,贷款操作风险是指在贷款的受理、调查、审查、审批、发放及贷后管理等环节行为失当而导致的系统性风险。

由于个人住房贷款相较于其他的商业贷款有着风险小的优势,所以一些国内的商业银行为了吸引更多的信贷业务,增加房贷规模往往会对个人信贷的门槛放得很低,未能仔细审查申请者的经济实力,许多不具备偿还能力的申请者滥竽充数,这无疑为商业银行贷款带来了风险。

像上述案例中,银行经理谎报房屋估价、帮周某伪造审批资料提高信用等级,就是属于贷款操作风险,给银行带来了40万元的损失。


2.购房人方面的风险


购房人风险主要来自于购房人的信用,所谓信用风险,指的是贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的可能性。比如购房者提供虚假资料;还款期限较长,导致购房者可变性因素过多;利率浮动,将加大贷款者的压力,容易引起购房者违约。美国的次贷危机正是如此使银行陷入了困境。


3.开发商方面的风险


目前存在的主要有两种情形,首先是开发商存在欺诈行为,导致合同无效或者可撤销,但是银行借出去的钱款已不能收回。其次就是开发商同时充当买房人,自买自卖,骗取银行资金从事别的开发,当资金链断裂时只会留下烂尾楼。


风险防范


1.加强银行内部风险的法律防范与控制


一是要加强内部管理,规范约束银行员工的思想,严格把关借款人的资格审查过程,及时、准确地记载、报送贷款个人的贷款、贷记卡和准贷记卡的信息,并对资料的真实性、完整性进行审查。

二是借鉴国外先进经验,加强法制建设,增加贷款发放的透明度。

三要坚持依法经营,让内部审计部门配合外部审计机构定期检查内部控制制度的完善程度,全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。


2.规避购房者方面的风险


购房者的风险因素取决于自身信用,所以对于购房人信用状况的识别对于商业银行就显得尤为重要。

商业银行应做好对购房人的预先调查工作,重视对借款人信誉度和还款能力评测以及加强贷后管理等工作。对于购房者的身份和收入核实应该到位,严格审查每一笔贷款业务。

然后,各监管机构之间应该建立统一的贷款人信用记录,对于信用较差的贷款人,应该提高贷款门槛或者不予提供贷款。

最后,监管机构应定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。


3.规避开发商方面的风险


于开发商在个人住房贷款中所扮演的角色,房屋是否按期交付,房屋的质量好坏都会对购房者还贷造成影响,所以如何控制来源于开发商的风险,也是银行稳健经营按揭贷款业务的关键所在之一,这就使得银行在决定房贷时要建立一个对各开发商的适时评估机制,全面考虑到房贷之后存在风险以及风险转移。


4.规避抵押物价值变动的风险


作为个人住房贷款另一保障,当购房者到期违约不还贷款时,商业银行就有权对购房者抵押物进行优先受偿,但是,抵押物本身有一定的减值风险,因此严格审查抵押物的各种风险为减少放贷风险给予了有力支持。

这就要求“商业银行因对抵押物(如在建房屋)有一个长期的价值预估,管理抵押率的变动,防止由于抵押物市价波动带来的变现困难的问题;贯彻实行担保法,对于不依据合同按时偿债的,坚决依法拍卖所抵押的住房和其他资产;细致查清楚所抵押房屋的合法性问题和被抵押程序的合法性问题。


5.商业银行主动进行法律规避


商业银行应时刻关注国家对房地产市场的宏观调控和监管力度,加强市场调研,及时掌握形势的变化,并与律师合作,深入研究和探讨法律法规,确保业务操作的可行性及在法律上的有效性,以此来调节个人住房贷款业务发展战略和对策,切实防范风险。

(资料来源网络,仅供参考)

标签:贷款   银行