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贷款资讯:个人住房贷款业务的风险分析与风险防控(第二节)

时间:2016-09-08           [收藏本文] [返回首页]

  

贷款资讯:个人住房贷款业务的风险分析与风险防控(第二节)


 一、个人住房贷款业务中的主要风险

    (一)合作机构的风险

     1.开发商不具备房地产开发的主体资格;

     2.开发项目五证虚假或不全;

     3.使用的合作协议文本不合格,协议条款不完善,协议印章不规范等。

     (二)客户信用风险

     1.借款人主体资格不合格;

     2.借款人提供申请资料(如收人证明、首付款证明、交易合同)虚假或不合规、不完整导致的风险;

     3.借款人还款能力不足、还款意愿低的风险。

    (三)担保风险

     1.抵押物风险。一是抵押物权属不清晰的风险,包括抵押部分产权产生的风险和产权替代产生的风险;二是抵押物的价值风险,包括抵押物价格虚高或贬值风险;三是抵押物难以处分、不易变现的风险。

    2.质押物风险。包括质押物不合规,质押的储蓄存单未做冻结止付手续,储蓄存单未入库保管,造成质押物管理不善,质押权利灭失。

     3.保证人风险。如经办人未按规定评定保证人的资格和担保能力造成贷款担保不落实,第二还款来源不能保证。

    (四)贷款审批的风险   

  1.不按权限审批贷款,使得贷款超授权发放;

     2.审批人员对应审查的内容审查不严,导致不具备贷款发放条件。如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人,贷款容易发生风险或出现内外勾结骗取银行信贷资金的情况。

    (五)签约风险

     1.合同凭证预签无效的风险;

     2.合同制作不合格;

     3.合同签字风险;

     4.合同填写不规范。

    (六)贷款发放的风险

     1.未落实贷款审批条件发放贷款;

     2.未按规定的贷款金额和贷款期限、贷款的担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式、发放方式等发放贷款,导致错误发放贷款和贷款错误核算。

   (七)贷后管理中的风险

    1.未对贷款使用情况进行跟踪检查;房屋他项权证到位不及时;逾期贷款催收、处置不力,造成贷款损失;

    2.未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料,造成合同损毁。他项权利证书未按规定进行保管,造成他项权证遗失,他项权利灭失。

     二、个人住房贷款业务风险的主要防控措施

     (一)加强对开发商及合作项目审查

      在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下,合作项目发生风险极易给我行个人住房贷款带来批量风险,因此,对开发商和项目风险应重点防范。一是重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平;已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与我行业务合作情况等。二要加强对合作项目的审查。重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等,防止开发商套取、挪用个人住房贷款资金,或因企业经营不善,开发资金存在缺口等,造成项目风险。对提供个人住房贷款的项目必须取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房(预)销售许可证》。

    (二)加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查。

    建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度,通过与借款申请人当面交谈,了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等;查验借款申请人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行备案、办理销售登记手续;核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人,签字人是否为有权签字人或其授权代理人,所盖公章是否真实有效;验证商品房销(预)售合同或协议上的房屋座落与商品房销售许可证上的有关内容是否一致;通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。

    (三)加强对借款申请人还款能力的调查和分析。

    根据借款人提交的收入证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等资料,结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断,必要时进行调查、取证;借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的,必须提供配偶的收入证明等相关材料。

    (四)加强对抵押物审查。

     必须查验抵押物是否属于《担保法》、《物权法》规定且我行认可的抵押财产范围,抵押物是否真实存在,外观与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有,财产共有人是否同意抵押,所有权是否完整,抵押物是否已经设定抵押权属,抵押物交易价格是否合理等。

    (五)加强对保证人审查。

     要调查保证人是否具有保证主体资格以及代偿能力,要对保证人进行保证责任核实,查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任,保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等,对住房置业担保公司提供保证担保的,要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查,核实其担保能力。

    (六)加强对质押物审查。 

     对于采取质押方式的,必须查验出质人出具的有价证券是否在我行规定的范围内,是否有伪造迹象,是否办妥在质押期间的冻结止付手续,出质人与权利凭证上的所有人是否为同一人,出质人是否具有处分有价证券的权利,有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。

     (七)落实贷款发放条件。 

     一是办妥有关贷款担保手续。对采取抵押方式的贷款,要在贷款发放前办妥抵押登记手续;对采取抵押加阶段性保证方式的贷款,当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的,要在贷款发放前办妥抵押预登记手续,抵押房产在抵押期间竣工的,应当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记,取得《房屋他项权证》,抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保;对采取质押方式的贷款,在贷款发放前,贷款行要取得质押权利凭证,并对质押权利凭证进行查询和认证,办妥冻结止付手续;二是要落实有关抵押物保险手续,并视情况办理合同公证等。三是落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。

    (八)加强对个人住房贷款合同文本的管理。   

     一是办理个人住房贷款要统一使用总部个人住房贷款办法所附有关合同文本;如使用非标合同必须经我行风险控制部审核后报总部备案。二是合同文本书写要规范,内容要准确、完整。三是要认真核实有关合同文本中除许昌银行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效性;借款人必须在信贷业务经办人员核验身份证明之后当面签字,借款人如果委托他人代替签字,签字人必须出具借款人委托签字的经公证的合法有效的授权书;担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人,授权代理人必须提供有效的书面授权文件,信贷业务经办人员应核实签字人的身份,防止他人假冒。

    (九)加强贷后检查与管理。

     一是要加强对贷款归还情况的跟踪管理。要按月查看未扣款明细,及时掌握借款人还款情况;对借款人委托扣款账户无款可扣,或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常还款情况要进行记录并立即与借款人联系,查清原因,防范贷款风险。二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。按照规定,贷款资金只能划入借款人或售房人在贷款行开立的存款账户内,特别是对期房按揭贷款,贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后,其资金使用必须首先保证项目开发建设,严防开发商挪用贷款资金形成项目风险。三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动态监控,对出现异常情况的要及时采取防范措施。四是督促开发商和借款人及时办理房屋所有权证,落实抵押登记。五是及时认定不良贷款,加强对不良贷款的催收。特别是在不良贷款发生的初期,要及时与借款人取得联系,查清贷款逾期的原因,落实还款资金,尽快归还欠款,遏制不良贷款的进一步恶化;对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人,要加大依法收贷力度,同时做好对借款人、保证人的诉讼时效中断工作。

(资料来源网络,仅供参考)

标签:贷款  银行